気候変動に対する取り組み

気候変動がもたらすリスクと機会を予測し、運用方針やアセットマネジメントに
反映していくことで、長期にわたり継続して安定的な収益を生み出していきます。

気候変動に対する取り組み 気候変動に対する取り組み

JREは、気候変動問題を自然環境のみならず社会や産業の構造が大きく変わる転機と考えており、JREのビジネスに密接にかかわる重要な課題であると考えています。気候変動に伴い生じる変革の波を乗り越えて長期にわたりサステナブルで安定した収益を継続する為には、気候変動がJREのビジネスにもたらすリスクと機会を予測し、運用方針やアセットマネジメントに反映していくことが重要であると考えています。

気候変動をめぐる動き

気候変動と世界の動き

2015年に採択されたパリ協定は、世界の平均気温の上昇を産業革命前の 2℃(努力目標 1.5℃)未満に抑え、21世紀後半には温室効果ガスの排出(以下「GHG排出」)を実質ゼロにすることを目標とする国際条約であり、全世界の197か国が加盟しています。この目標達成のためすでに多くの国や地域、またあらゆる産業において、GHG排出を削減する為の取り組みや規制は強化される傾向にあり、今後更なるGHG排出規制強化の可能性も議論されています。

また、IPCC報告書(注)によれば、20世紀後半以降は事実として気候変動(地球温暖化)が進行しており、そのことが熱波の頻発や、極端な大雨といった自然災害の増加をすでにもたらし始めています。こうした気候変動による物理的なリスクへの対応も、ビジネスに密接に影響する重要課題として認識されています。

(注:IPCC 1.5度特別報告書…国連気候変動に関する政府間パネル(IPCC)による2018年公表の報告書)

TCFDへの賛同

2016年に発足した「気候変動関連財務情報開示タスクフォース(略称TCFD)」は、こうした気候変動がもたらすビジネスへの影響について、金融機関や企業がどのように情報開示をしていくかを議論し、提言を行いました。現在TCFD最終提言は世界中で多くの金融機関、企業、投資家、政府等からの賛同を得ています。

JRE-AMは、TCFDのサポーター(2019年6月署名)として、JREのビジネスにかかわる気候関連リスクと機会の評価・管理と、気候関連情報のステークホルダーへの開示を推進しています。

TCFD TCFD

気候変動に関するガバナンス体制

JRE-AMではサステナビリティ委員会(議長:JRE-AM代表取締役社長)が中心となり、ESG課題の一つとして、気候変動に関するリスク及び機会の特定、それらに対応していくための戦略について検討・決定しています。

■関連情報:

ESG(環境・社会・ガバナンス)基本方針・マネジメント体制(サステナビリティ委員会)
ガバナンスの取り組み(リスク管理)

オフィス市場/不動産業界に関する気候変動のリスクとJREの対応

気候変動のリスクは、TCFD提言において「移行リスク」「物理リスク」の2種に大別されます。

移行リスク

気候変動対策としての政府・自治体による規制の強化は既に現実の動きとなっており、今後パリ協定の2℃目標達成に向けた政策・法規制が強化された場合、国内でもGHG排出規制、建物の省エネ性能規制、炭素税導入等の様々なかたちで不動産ビジネスへの影響が生じることが危惧されます。

また、脱炭素社会への移行が進むと、オフィスビルのテナントとなる企業についても、入居先でのエネルギー消費やGHG排出を削減すべきインセンティブが一層生じてくるものと推定されます。そうしたインセンティブが、オフィス賃貸市場の状況を変化させる可能性も想定されます。

金融機関や投資家においてもその投資先の気候関連リスクを投融資判断に組み入れる動きが生じつつあり、事業の資金調達に影響を与える可能性があります。

JREでは、こうした気候変動の「移行リスク」に対して、GHG排出削減やエネルギー効率改善のためのグリーンプロジェクト、グリーンビル認証の取得等、様々な対策と具体的アクションを推進しています。

具体的な取り組みは以下の通りです。

1. CO₂の削減の取り組み

今後総量削減規制、また炭素税等のより一層厳しい規制が日本でも導入される可能性があります。JREではポートフォリオ全体での削減目標を設定しています。(2030年までに35%削減/2013年度比)

2. CO₂排出原単位の低減

気候変動リスクへの危機感・意識の高まりは不動産業界のみならず世界中あらゆる業種に広がりつつあります。オフィスビルのテナントについても気候変動への取り組みを重要課題に掲げる企業が増えてきています。JREでは市場でこうした傾向が進むと、CO₂排出の多い物件はその価値が低下していく、逆にエネルギー効率の高い物件はその価値を高めていく可能性が高いと考えます。
JREでは2030年までにポートフォリオ全体で、原単位を平均で60㎏-CO₂/m²まで低減、またZEB(Zero Energy Building)5~10棟の保有、を目標としています。
より高いエネルギー効率性を保つことで各物件の市場価値を保ち、個別の物件が「座礁資産(Stranded Asset)」化することを防ぐと同時に、ZEB等の競争力の高いグリーン性能をテナントにアピールし、より高い収益獲得を目指します。

■関連情報:

JREの環境への取り組み(環境パフォーマンス)

物理リスク

日本は元来地理的な条件から毎年夏季は台風や大雨、冬季には積雪を経験します。地震と併せて考慮すると大変に自然災害の多い国と言えます。加えて、地球規模の気候変動の進行に伴い、こうした自然災害がさらに頻発化、激甚化していく可能性があり、こうした災害による財務的影響の増大が、主たる気候変動の「物理リスク」として、全世界的に危惧されています。

JREは、災害によってポートフォリオの収益性が毀損されるリスクを低減するため、災害時の被害を最小限にとどめ、災害の激甚化に対するレジリエンシー(強靭性)を高めるための戦略を実施しています。

自然災害(台風、大雨)に対するビルのハード面での装備と準備

日本は地理的要因から台風や大雨による浸水等に遭遇する機会が多く、それらへの対応としてビルのハード面において開口部の止水版設置、土嚢・止水シートの準備、また地下の重要設備室扉の防水化等を準備しております。

自然災害(台風、大雨)に対するビルのハード面での装備と準備

災害発生時の対応(ソフト面)の整備

国内トップクラスのPM会社により災害の種別に合わせ適切な災害対策と訓練が実施されています。

災害発生時の対応(ソフト面)の整備

災害発生時の対応(ソフト面)の整備

またテナントとの防災協議会の実施やBCPマニュアルの配布、またJRE-AMとPM会社間での被災状況把握システムの導入等、ソフト面においても適切な対策が取られています。

過去の災害・データから見るJREのポートフォリオの耐性(レジリエンス)

日本は自然災害の多い国です。この10年でも、2011年の東日本大震災(地震、津波)、2018年の西日本豪雨(大雨、浸水)、また北海道胆振東部地震(地震、地滑り、広域停電)、2019年の台風15号(強風、家屋毀損、長期にわたる広域停電)、台風19号(大雨、河川決壊、浸水)など多くの激甚災害が起きています。
これらの災害に対してJREのポートフォリオも無縁ではなく、多くのビルが何らかの災害に遭遇していますが、建物の耐性およびPM会社の優れた対応によりハード面、ソフト面の両方において災害によるダメージは限定的です。

過去被災した災害の種類

過去被災した災害の種類

災害が起きても建物の復旧に要した期間はほぼ全てのケースで1週間以内、また補修に掛かった費用はほぼ全てのケースで通常の補修+αレベル(概ね1千万円以下)となっています。(下図参照)

過去の実績において、上記に述べた日本特有の自然災害のもとにあっても、JREのポートフォリオは十分な耐性(レジリエンス)を有していることが証明されています。
JREでは、日頃からPMによる定期的な建物安全管理チェック、各種災害訓練、防災用品・食料の備蓄、またテナントと協働での防災訓練・防災協議会等を通じて様々な災害やアクシデントに対応するハード・ソフト面を強化しています。

被災後、建物の補修に要した期間

被災後、建物の補修に要した期間

補修に要したコスト

補修に要したコスト

被災によりビルが運営不能(閉館等)となったケースは下記の1件のみとなります。

2018年夏季に起きた北海道胆振東部地震に伴う広域停電(約2日間)により、8・3スクエア北ビルが閉館となりました。当閉館はあくまで停電の影響によるもので、建物被害はありませんでした。当日は現場スタッフの正確かつ迅速な対応により館内テナント・来館者のスムーズな全員退避を実現し、当閉館による収益の毀損もありませんでした。

また停電の影響で現地の情報収集が難しい状況の中、JREでは被災状況把握システムが正常に機能し現地の対応状況をタイムリー且つ正確に把握し、被災状況のリリースを行うことが出来ました。

8・3スクエア北ビル

将来に向けてのリスク予測

自治体のハザードマップにみるJREポートフォリオの分布

ここ数年日本列島周辺では台風の大型化が進んでいます。また台風や大雨により河川氾濫・浸水が多発しています。これらの浸水被害は各自治体のハザードマップにより予測がなされており、実際の災害発生と照らし精度が高いと言われています。

JREのポートフォリオにハザードマップに於ける浸水被害の想定状況は下図グラフの通りです。
「浸水被害の想定なし」および「浸水0.2m〜0.5mまで(軽微な想定)」を合わせて全体の8割超(82%/棟数ベース)となっています。

残る2割弱(18%)の物件が0.5m以上の浸水想定となっていますが、全てのビルにおいて止水板設置等のハード面の準備、止水訓練等ソフト面での備えを行っております。

ハザードマップによる浸水想定

ハザードマップによる浸水想定

■関連情報:

社会への取り組み(テナントの安全・健康への取り組み)
地震に対するPML値(ポートフォリオ一覧)

地震リスクは一般に気候変動リスクとは区別されますが、JREではレジリエンシーを高める為の物理的災害リスク管理の一環として、気候災害対策と合わせて取り組んでいます。

気候変動リスクとJREの取り組み(一覧)

※下記の表は横にスクロールしてご覧ください

TCFDに基づくリスク分類 オフィス市場 /
不動産における関連
時間軸
(注1)
リスクに対し
JREが認識する課題
リスクに対しJREが採用する戦略(注2)
移行リスク 政策・法規制
  • エネルギー規制の強化
  • 炭素税導入の可能性
  • 規制対応コストの増加
中期
長期
  • エネルギー効率の継続的向上
  • 再エネの導入
  • 将来の規制対応コスト増大リスクの定量化
  • CO₂削減目標の設定(35%削減)
  • CAPEX・省エネ投資(三菱地所設計のエンジニアリングチームとの連携)
  • 独自のEMS、内部型カーボン・プライシングによるPDCAサイクル
  • グリーン証書・再エネ導入
  • 物件入れ替え(主にスポンサー)
  • シナリオに基づく定量的リスク評価(検討中)
技術
  • 既存ビル性能が相対的に悪化するリスク
中期
長期
  • 先進的技術の採用
  • スポンサーグループ(三菱地所設計のエンジニアリングチーム)とのビル技術面での連携
市場
  • 低効率ビルの需要の低下
  • 資産価値の低下
中期
長期
  • テナントのグリーン性に対するニーズの把握
  • テナント・エンゲージメント
  • ビル環境性能の向上
  • CO₂排出原単位の低減(エネルギー効率向上)
  • テナント満足度調査・マーケットリサーチ
  • テナントとの協働によるグリーンプロジェクト
  • グリーンビル認証の取得
評判
  • 気候リスクが高いと評価されることにより調達コストが増加
短期
中期
長期
  • 環境性能の向上
  • グリーンファイナンス/資金調達
  • グリーンボンド(改修型)、グリーンファイナンス
  • ESGリスク管理体制の強化
物理リスク 急性
  • 激甚化する台風・洪水からの被害のリスク
短期
中期
長期
  • レジリエンス・災害対応
  • 将来の気候災害リスクの定量化
  • DDプロセスにおけるリスク評価
  • ハード・ソフト両面での災害対策
  • シナリオに基づく定量的リスク評価(検討中)
慢性
  • 気候変化により建物運営のコストが増大
長期
  • 気温上昇(海面上昇)のコスト影響
  • 将来の運営コスト増大リスクの定量化
  • DDプロセスにおけるリスク評価
  • シナリオに基づく定量的リスク評価(検討中)
  • 時間軸は次のように定義しています。短期:今後数年以内  中期:2030年頃までの期間  長期:2050年頃までの期間
  • 略称は次の通りです。 CAPEX:資本的支出  EMS:環境管理システム  DDプロセス:デューデリジェンスプロセス

気候変動による機会へのJREの取り組みとKPI

気候変動は、事業リスクだけでなく、同時に社会経済の変革と新たな価値創出のためのビジネス機会をもたらします。REITの成長機会である、①内部成長、②外部成長、③財務戦略、のそれぞれの側面において、JREは以下のバリューアップ戦略を進めています。

内部成長での機会

内部成長での機会

1. 最適なCAPEXコントロール

JREでは運用会社内にエンジニアリング機能(LCデザイン室)を保有し、70棟以上のオフィスのCAPEX、修繕工事を効率的にコントロールしています。また国内トップクラスの設計事務所である三菱地所設計のエンジニアリングチームと連携し、建物技術診断、長期修繕計画のレビュー、コストコントロール等を行っています。

2. インターナル・カーボン・プライシング

JREでは半年毎に中期の修繕工事予算を策定していますが、その際に環境関連工事(空調改修、LED化、共用部・トイレ改修等)については、その工事によるエネルギーや水の削減効果を試算しています。これらをCO₂-トンに換算し、ポートフォリオ全体でどれだけの削減効果があるのか、また1t-CO₂を削減するためにどれだけのコストがかかっているのかを定量的に把握しています。(インターナル・カーボン・プライシング)
一般にはCO₂の削減のためには、改修工事よりも再生エネルギー(商品の購入)の方がコスト・パフォーマンスは良いと考えられがちです。しかし実際には経年の為の改修工事(必ず実施すべき工事)と併せて環境関連工事を実施すれば、実際には少ない追加分の差額コストのみで大きな削減効果を得られることが分かってきています。

3. 2030年までのCO₂削減のロードマップ
(1) CO₂削減のロードマップの考え方

(1) CO₂削減のロードマップの考え方

JREではCO₂排出量について2030年までに35%削減(原単位ベース)を目標としています。
削減の内訳については上記棒グラフの通りです。リノベーションやZEB化といったビルの現場に於ける改修工事関連を主軸として25%以上の削減を見込んでいます。
JREではポートフォリオ全体の改修等技術面による削減の可能性と検証業務につき三菱地所設計に委託致しました。豊富なリノベーション実績を持つ同社ならではのシナリオ分析と併せ、机上のシミュレーションのみならず現場の実査も踏まえ検証を行いました。検証の結果は以下の通り。(同一物件での比較)

※下記の表は横にスクロールしてご覧ください

    2013年度 ケースⅠ ケースⅡ ケースⅢ
排出量 (t-CO₂/年) 105,386 89,314 84,590 82,620
  2013年度比 --- -15.3% -19.7% -21.6%
原単位 (kgCO₂/m²) 92.0 67.6 64.0 62.6
  2013年度比 --- -26.5% -30.4% -32.0%
2030迄のエキストラコスト ほぼ変わらず 約11億円 約32億円

JREは上記結果を踏まえ、ケースⅡとケースⅢの中間のイメージで取り組んで参ります。個別の物件の改修工事実施に当たっては、単なる老朽化設備更新・エネルギー対策工事のみならず、テナント・顧客のニーズを踏まえながら総合的なバリューアップにより更なる収益性の向上も図って参ります。(事例紹介参照)

LED化工事について
JREでは全ポートフォリオについてLED化工事実施を既に戦略・予算化し、順次取り進めています。

既存蛍光管については今後メーカーにて製造中止となる可能性が高く、LEDへの更新をしないことの方がリスクは大きいと考えます。尚、2030年迄の未実施予算は約70億円となります。

詳しくは三菱地所設計によるCO₂削減検証レポートをご覧ください。

(2) エネルギー削減のベネフィット

JREの年間CO₂排出量は約10万トン、内電気使用量の占める割合は約78%です。(2018年度実績)
総電気使用量は約2億kwh。仮に使用量35%削減した場合の削減コストは以下の通りです。

年間2億kwh × 35%(削減率) × @16.8円/kwh ≒ 約11.76億円/年

上記の内約半分はテナント使用分となり、その分を割り引いても5億円以上が利益に貢献します。

(3) 再生エネルギーの導入について

JREでは11棟のビルでグリーン電力証書を導入しております。(2020年3月末現在)グリーン電力証書は再生エネルギー由来の電力を電力会社が証明することによりCO₂削減を実現するものです。改修工事等に比べ簡易である反面、現状では通常の電力よりも割高となります。また需給バランスによって将来の価格は不可知となります。

JREでは引き続き再生エネルギーの市場と価格の動向を注視しつつ、コストの影響にも配慮したバランスの良い電力の調達を実施して参ります。

(4) エネルギーミックス(電力会社による排出係数の削減)について

政府と電気事業低炭素社会協議会は、2030年でのCO₂排出係数目標0.370kg-CO₂/kWhを掲げています。
(2018年実績 0.463kg-CO₂/kWh)
JREでは今後の社会情勢等を踏まえ、エネルギーミックスによる削減の寄与については保守的に見て参ります。

個別物件の改修プロジェクトとバリューアップ(事例紹介)

個別ビルのエネルギー消費効率化は、GHG排出削減という移行リスクへの先行的対応に加え、光熱費削減によるNOIの向上および環境面でのニーズを持つテナントへの訴求力の向上という収益改善の機会にもなりえます。
JREでは、LED化推進による光熱費コスト削減、また個別のグリーン改修プロジェクト(例:銀座三和ビル、芝二丁目大門ビルディング等)を推進しています。こうした改修プロジェクトに際しては、テナントとの協議の上でグリーンプレミアム(賃料増額やグリーン協力金の収受)を実現し、GHG排出削減と収益性の向上の両立を実現しています。

■関連情報:

グリーンボンド(芝二丁目大門ビルディング改修工事)

芝二丁目大門ビルディング(現在)

芝二丁目大門ビルディング(現在)

共用部 改修イメージ(※変更の可能性あり)

共用部 改修イメージ(※変更の可能性あり)

個別物件の改修プロジェクトとバリューアップ(事例紹介)

既存ビルの改修によるZEBの実現

JREでは2030年までにZEBの保有5~10棟を目標としています。(ZEB Ready、ZEB Oriented を含む)
三菱地所設計との協働により、既存ビルの改修によるZEB化について検証を開始しております。

詳しくは三菱地所設計による検証レポートをご覧ください。

■関連情報:

環境への取り組み(不動産投資・運用を通じた環境への貢献、取引先との協働)
社会への取り組み(テナント向けのサステナビリティ・プログラム)

外部成長での機会

JRE-AMのスポンサーである三菱地所株式会社、三井物産株式会社と連携し、物件交換や相互売買により築古ビルから築浅でエネルギー効率の高いビルへの入替えを実現し、脱炭素社会への適応と、収益性を両立したポートフォリオの構築を進めています。

スポンサーとの物件入替えの例:
2018年1月 譲渡:渋谷クロスタワー(建物)←→ 取得:フロントプレイス日本橋

外部成長での機会

本売買は2017年度中の契約引き渡しにつき、1年間のデータ比較は以下の期間で算出しています。
渋谷クロスタワー⇒2016年度のCO₂排出量 & 水消費量  フロントプレイス日本橋⇒2018年度のCO₂排出量 & 水消費量

財務戦略での機会

気候変動による財務的な影響が認識されていくにつれ、金融機関、投資家のグリーンファイナンスへの志向がより強まっていくものと思われます。グリーンな投融資先として有利な資金調達の機会を得るため、JREではグリーンボンド・フレームワークを整備し、グリーンファイナンスの展開を進めています。
さらに、客観的に検証可能なグリーン性の確保のため、DBJ Green Building認証、BELSなどの認証制度の活用や、環境・社会へのポジティブなインパクトの評価・測定の体制を整えるともに、外部へのレポーティングの充実を進めています。
2018年11月にはグリーンボンドとして第12回投資法人債(ジャパンリアルエステイト・グリーンボンド)を発行しました。

JREは本グリーンボンドの発行について、2020年環境省の主催する『ESGファイナンス・アワード』を受賞しました。
(詳細はプレスリリースをご覧ください。)

■関連情報:

グリーンボンド

気候変動に関する国際イニシアティブとの協調

UNEP FI ネットワークの活用

JRE-AMも参加している国連環境計画 金融イニシアティブ(UNEP FI)では、各国の投資家・運用機関が集まり、TCFDが求める気候変動のリスクと機会に関する情報開示の実践について議論を深めています。JRE-AMでは、UNEP FI不動産ワーキンググループでの活動やそのネットワークを通じて、TCFDに関連するグローバルでの最新の動きを取り入れて参ります。

■関連情報:

国連環境計画 金融イニシアティブ(UNEP FI)ウェブサイト TCFD特設ページ