気候変動をめぐる動き

気候変動と世界の動き

2015年に採択されたパリ協定は、世界の平均気温の上昇を産業革命前の 2℃（努力目標 1.5℃）未満に抑え、21世紀後半には温室効果ガスの排出（以下「GHG排出」）を実質ゼロにすることを目標とする国際条約であり、全世界の197か国が加盟しています。この目標達成のためすでに多くの国や地域、またあらゆる産業において、GHG排出を削減する為の取り組みや規制は強化される傾向にあり、今後更なるGHG排出規制強化の可能性も議論されています。

また、IPCC報告書（注）によれば、20世紀後半以降は事実として気候変動（地球温暖化）が進行しており、そのことが熱波の頻発や、極端な大雨といった自然災害の増加をすでにもたらし始めています。こうした気候変動による物理的なリスクへの対応も、ビジネスに密接に影響する重要課題として認識されています。

（注：IPCC 1.5度特別報告書…国連気候変動に関する政府間パネル（IPCC）による2018年公表の報告書）

TCFD提言への賛同

気候変動に関するガバナンス体制

JRE-AMではサステナビリティ委員会（議長：JRE-AM代表取締役社長）が中心となり、ESG課題の一つとして、気候変動に関するリスク及び機会の特定、それらに対応していくための戦略について検討・決定しています。

■関連情報：

ESG（環境・社会・ガバナンス）基本方針・マネジメント体制（サステナビリティ委員会）
ガバナンスの取り組み（リスク管理）

TCFDに向けたシナリオ分析の実施

JREは、国際機関等が公表している、地球温暖化や気候変動そのものの影響や、気候変動に関する長期的な政策動向による事業環境の変化等にはどのようなものがあるかを予想した「シナリオ」を用いて、事業にどのような影響を及ぼしうるかを検討しました。

シナリオ分析に基づく財務的影響の検証

JREは、前述した4℃、1.5℃のシナリオごとに、識別したリスクと機会の財務的影響の大きさを検証しました。財務影響定性分析では2030年（中期的展望）及び2050年（長期的展望）における影響を分析し、財務影響定量分析では2021年度営業利益をベースに2050年時点の状況を想定し分析を行いました。結果の概要は以下のとおりです。

財務影響定性分析

財務的影響（小・中・大）の考え方：定量的、定性的に分析し、相対的な影響度を評価しています。

※下記の表は横にスクロールしてご覧ください

略称は次の通りです。EMS：環境マネジメントシステム／DDプロセス：デューデリジェンスプロセス

財務影響定量分析

リスクと機会による事業への影響（イメージ）

事業への影響試算

1.5℃シナリオ

移行リスクの影響が大きいが、省エネ改修・ZEB化等様々な対策効果により営業利益増加

高解像度画像はこちらをご覧ください。

4℃シナリオ

浸水リスクの影響が大きいが、浸水対策によりリスク回避し、営業利益維持

高解像度画像はこちらをご覧ください。

特定した気候関連リスクと機会の財務影響定量分析結果

※下記の表は横にスクロールしてご覧ください

◆ 将来のAUM増を反映させたもの

「リスク」には物件のZEB化など積極的な対策のためのコストも含む

本試算は、JREの事業範囲の一部について分析したものであり、全体の影響を評価したものではありません。日本およびグローバルの政策動向等を踏まえ、試算対象項目における前提条件の考え方や対象項目の拡大等、更なる分析の深化に向け継続的に検討していきます。

本試算は、JREの運用実績等を踏まえ、主要機関が提示するシナリオや文献等の各種パラメータを参考に試算した年間の影響額であり、その正確性を保証するものではありません。また想定する対応策についても、試算上の想定であり、実行を計画・決定したものではありません。

オフィス市場/不動産業界に関する気候変動のリスクとJREの対応

移行リスク

気候変動対策としての政府・自治体による規制の強化は既に現実の動きとなっており、今後パリ協定の1.5℃、2℃目標や日本の2050年カーボンニュートラル達成に向けた政策・法規制が強化された場合、国内でもGHG排出規制、建物の省エネ性能規制、炭素税導入等の様々なかたちで不動産ビジネスへの影響が生じることが危惧されます。

また、脱炭素社会への移行が進むと、オフィスビルのテナントとなる企業についても、入居先でのエネルギー消費やGHG排出を削減すべきインセンティブが一層生じてくるものと推定されます。そうしたインセンティブが、オフィス賃貸市場の状況を変化させる可能性も想定されます。

金融機関や投資家においてもその投資先の気候関連リスクを投融資判断に組み入れる動きが生じつつあり、事業の資金調達に影響を与える可能性があります。

JREでは、こうした気候変動の「移行リスク」に対して、GHG排出削減やエネルギー効率改善のためのグリーンプロジェクト、グリーンビル認証の取得等、様々な対策と具体的アクションを推進しています。

具体的な取り組みは以下の通りです。

■関連情報：

JREの環境への取り組み（環境パフォーマンス）

物理リスク

日本は元来地理的な条件から毎年夏季は台風や大雨、冬季には積雪を経験します。地震と併せて考慮すると大変に自然災害の多い国と言えます。加えて、地球規模の気候変動の進行に伴い、こうした自然災害がさらに頻発化、激甚化していく可能性があり、こうした災害による財務的影響の増大が、主たる気候変動の「物理リスク」として、全世界的に危惧されています。

JREは、災害によってポートフォリオの収益性が毀損されるリスクを低減するため、災害時の被害を最小限にとどめ、災害の激甚化に対するレジリエンシー（強靭性）を高めるための戦略を実施しています。

災害発生時の対応（ソフト面）の整備

国内トップクラスのPM会社により災害の種別に合わせ適切な災害対策と訓練が実施されています。

またテナントとの防災協議会の実施やBCPマニュアルの配布、またJRE-AMとPM会社間での被災状況把握システムの導入等、ソフト面においても適切な対策が取られています。

過去の災害・データから見るJREのポートフォリオの耐性（レジリエンス）

日本は自然災害の多い国です。この10年でも、2011年の東日本大震災（地震、津波）、2018年の西日本豪雨（大雨、浸水）、また北海道胆振東部地震（地震、地滑り、広域停電）、2019年の台風15号（強風、家屋毀損、長期にわたる広域停電）、台風19号（大雨、河川決壊、浸水）など多くの激甚災害が起きています。
これらの災害に対してJREのポートフォリオも無縁ではなく、多くのビルが何らかの災害に遭遇していますが、建物の耐性およびPM会社の優れた対応によりハード面、ソフト面の両方において災害によるダメージは限定的です。

災害が起きても建物の復旧に要した期間はほぼ全てのケースで1週間以内、また補修に掛かった費用はほぼ全てのケースで通常の補修＋αレベル（概ね1千万円以下）となっています。（下図参照）

過去の実績において、上記に述べた日本特有の自然災害のもとにあっても、JREのポートフォリオは十分な耐性（レジリエンス）を有していることが証明されています。
JREでは、日頃からPMによる定期的な建物安全管理チェック、各種災害訓練、防災用品・食料の備蓄、またテナントと協働での防災訓練・防災協議会等を通じて様々な災害やアクシデントに対応するハード・ソフト面を強化しています。

将来に向けてのリスク予測

自治体のハザードマップにみるJREポートフォリオの分布

ここ数年日本列島周辺では台風の大型化が進んでいます。また台風や大雨により河川氾濫・浸水が多発しています。これらの浸水被害は各自治体のハザードマップにより予測がなされており、実際の災害発生と照らし精度が高いと言われています。

JREのポートフォリオにハザードマップに於ける浸水被害の想定状況は下図グラフの通りです。
「浸水被害の想定なし」および「浸水0.2m〜0.5mまで（軽微な想定）」を合わせて全体の8割超（82％/棟数ベース）となっています。

残る2割弱（18％）の物件が0.5m以上の浸水想定となっていますが、全てのビルにおいて止水板設置等のハード面の準備、止水訓練等ソフト面での備えを行っています。

■関連情報：

社会への取り組み（テナントの安全・健康への取り組み）
地震に対するPML値（ポートフォリオ一覧）

地震リスクは一般に気候変動リスクとは区別されますが、JREではレジリエンシーを高める為の物理的災害リスク管理の一環として、気候災害対策と合わせて取り組んでいます。

気候変動による機会へのJREの取り組みとKPI

気候変動は、事業リスクだけでなく、同時に社会経済の変革と新たな価値創出のためのビジネス機会をもたらします。REITの成長機会である、①内部成長、②外部成長、③財務戦略、のそれぞれの側面において、JREは以下のバリューアップ戦略を進めています。

内部成長での機会

内部成長での機会

1. 最適なCAPEXコントロール

JREでは運用会社内にエンジニアリング機能（CM室）を保有し、70棟以上のオフィスのCAPEX、修繕工事を効率的にコントロールしています。また国内トップクラスの設計事務所である三菱地所設計のエンジニアリングチームと連携し、建物技術診断、長期修繕計画のレビュー、コストコントロール等を行っています。

2. インターナル・カーボン・プライシング

JREではCO₂排出量を仮想的にコスト換算することで、環境負荷の低減を促進する仕組みであるインターナル・カーボンプライシング制度を導入し、2050年ネットゼロ達成につながる省エネ投資を推進しています。

【JREのICP制度の概要】

3. 2030年度までのCO₂排出量削減のロードマップ

(1) CO₂排出量削減のロードマップの考え方

JREではCO₂排出量について2030年度までに80％削減とする目標を設定しています。
削減の内訳については上記棒グラフの通りです。リノベーションやZEB化といった改修工事関連を主軸として20,000t-CO₂以上の削減を見込んでいます。
JREではポートフォリオ全体の改修等、技術面による削減の可能性と検証業務につき三菱地所設計に委託致しました。豊富なリノベーション実績を持つ同社ならではのシナリオ分析と併せ、机上のシミュレーションのみならず現場の実査も踏まえ検証を行いました。検証の結果は以下の通り。（同一物件での比較）

※下記の表は横にスクロールしてご覧ください

JREは上記結果を踏まえ、ケースⅡとケースⅢの中間のイメージで取り組んで参ります。個別の物件の改修工事実施に当たっては、単なる老朽化設備更新・エネルギー対策工事のみならず、テナント・顧客のニーズを踏まえながら総合的なバリューアップにより更なる収益性の向上も図って参ります。（事例紹介参照）

LED化工事について
JREでは全ポートフォリオについてLED化工事実施を既に戦略・予算化し、順次取り進めています。

既存蛍光管については今後メーカーにて製造中止となる可能性が高く、LEDへの更新をしないことの方がリスクは大きいと考えます。尚、2030年度迄の未実施予算は約70億円となります。

詳しくは三菱地所設計によるCO₂削減検証レポートをご覧ください。

• 2019年度版
  三菱地所設計
  CO₂削減検証レポート
• 2020年度版
  三菱地所設計
  CO₂削減検証レポート
• 2022年度版
  三菱地所設計
  CO₂削減検証レポート
• 2023年度版
  三菱地所設計
  CO₂削減検証レポート

(2) エネルギー削減のベネフィット

JREの年間CO₂排出量は約10万トン、内電気使用量の占める割合は約78％です。（2018年度実績）
総電気使用量は約2億kwh。仮に使用量35％削減した場合の削減コストは以下の通りです。

年間2億kwh × 35％（削減率） × ＠16.8円/kwh ≒ 約11.76億円／年

上記の内約半分はテナント使用分となり、その分を割り引いても5億円以上が利益に貢献します。

(3) 再生可能エネルギーの積極的な導入

JREが推進する再生可能エネルギー由来電力への切り替え（イメージ）　

(4) エネルギーミックス（電力会社による排出係数の削減）について

政府と電気事業低炭素社会協議会は、2030年でのCO₂排出係数目標0.370kg-CO₂/kWh（2015年計画値）を掲げています。
（2018年実績　0.463kg-CO₂/kWh）
JREでは今後の社会情勢等を踏まえ、エネルギーミックスによる削減の寄与については保守的に見て参ります。

個別物件の改修プロジェクトとバリューアップ（事例紹介）

個別ビルのエネルギー消費効率化は、GHG排出削減という移行リスクへの先行的対応に加え、光熱費削減によるNOIの向上および環境面でのニーズを持つテナントへの訴求力の向上という収益改善の機会にもなりえます。
JREでは、LED化推進による光熱費コスト削減、また個別のグリーン改修プロジェクト（例：銀座三和ビル、ＪＲＥ芝二丁目大門ビル等）を推進しています。こうした改修プロジェクトに際しては、テナントとの協議の上でグリーンプレミアム（賃料増額やグリーン協力金の収受）を実現し、GHG排出削減と収益性の向上の両立を実現しています。

■関連情報：

グリーンボンド（ＪＲＥ芝二丁目大門ビル改修工事）

ポジティブ・インパクトの実現

当初想定よりも高い効果を得ており、結果は以下の通りとなっています。

• 

  エネルギー使用量▲44.3%

  (※2020年と2017年の年間実績対⽐)

• 

  水消費量▲49.5%

  (※2020年と2017年の年間実績対⽐)

• 

  CO₂排出量▲32.8%

  (※2020年と2017年の年間実績対⽐)

• 

  平均賃料単価17.5％上昇

  (※2021年3⽉末時点内定ベースと
  2018年3⽉末時点実績の対⽐)

• 

  テナント満足度約80％に向上

  (※改修後事務室、共用廊下、
  トイレの機能について）

完了写真

既存ビルの改修によるZEBの実現

JREでは2030年度までにZEBの保有5～10棟を目標としています（Nearly ZEB、ZEB Ready、ZEB Orientedを含む）。2019年度以降、株式会社三菱地所設計との協働により、既存ビルの改修によるZEB化について検証を開始しており、2021年にはＪＲＥ東五反田一丁目ビル、2022年には大同生命新潟ビル、2023年にはＪＲＥ茅場町二丁目ビルにてZEB Readyを取得し、ＪＲＥ代々木一丁目ビルにてZEB Orientedを取得しました。これらは既存ビルにおける改修工事を前提とした設計段階での申請によるZEB取得となります。JREは今後もKPIの達成に向けてZEB化の取り組みを継続していきます。

ZEB取得物件の一覧についてはこちらをご覧ください。

詳しくは三菱地所設計による検証レポートをご覧ください。

• 2019年度版
  三菱地所設計
  ZEB 検証レポート
• 2020年度版
  三菱地所設計
  ZEB 検証レポート
• 2022年度版
  三菱地所設計
  ZEB 検証レポート
• 2023年度版
  三菱地所設計
  ZEB 検証レポート

■関連情報：

環境への取り組み（不動産投資・運用を通じた環境への貢献、取引先との協働）
社会への取り組み（テナント向けのサステナビリティ・プログラム）

外部成長での機会

JRE-AMのスポンサーである三菱地所と連携し、物件交換や相互売買により築古ビルから築浅でエネルギー効率の高いビルへの入替えを実現し、脱炭素社会への適応と、収益性を両立したポートフォリオの構築を進めています。

スポンサーとの物件入替えの例：
2018年1月　譲渡：渋谷クロスタワー（建物）←→ 取得：フロントプレイス日本橋

本売買は2017年度中の契約引き渡しにつき、1年間のデータ比較は以下の期間で算出しています。
渋谷クロスタワー⇒2016年度のCO₂排出量 & 水消費量　　フロントプレイス日本橋⇒2018年度のCO₂排出量 & 水消費量

財務戦略での機会

気候変動による財務的な影響が認識されていくにつれ、金融機関、投資家のグリーンファイナンスへの志向がより強まっていくものと思われます。グリーンな投融資先として有利な資金調達の機会を得るため、JREではグリーンボンド・フレームワークを整備し、グリーンファイナンスの展開を進めています。
さらに、客観的に検証可能なグリーン性の確保のため、DBJ Green Building認証、BELSなどの認証制度の活用や、環境・社会へのポジティブなインパクトの評価・測定の体制を整えるともに、外部へのレポーティングの充実を進めています。
2018年11月にはグリーンボンドとして第12回投資法人債（ジャパンリアルエステイト・グリーンボンド）を発行しました。

JREは本グリーンボンドの発行について、2020年環境省の主催する『ESGファイナンス・アワード』を受賞しました。
（詳細はプレスリリースをご覧ください。）

■関連情報：

グリーンファイナンス