グリーンファイナンス
グリーンボンドを含むグリーンファイナンスを実施し、持続可能な環境・社会の実現に貢献していきます。
サステナビリティ・リンク・ローン
JREは2021年1月にJ-REIT業界初となるサステナビリティ・リンク・ローン（以下、「SLL」）による資金調達を実施し、以降も複数のSLLを実施しています。
SLLは借り手の経営戦略に基づくサステナビリティ・パフォーマンス・ターゲット（以下「SPTs」）を設定し、貸付条件をSPTs の達成状況に連動させることで、借り手に目標達成に向けた動機付けを促進し、環境・社会の面から持続可能な事業活動および成⾧を支援することを目指すローンです。
また、設定したSPTを基に、複数回の確認時点を設けることとし、各時点において別途定めた水準を達成できた場合には、利率について優遇を受けられる設計としています。SPTs達成状況による借入の利率状況については、こちらをご参照ください。
1. サステナビリティ・リンク・ローン フレームワーク
JREでは機動的な SLLの実行を企図し、サステナビリティ・リンク・ローン フレームワークを策定した上で、本フレームワークに基づいてサステナビリティ・リンク・ローンによる資金調達を実施しています。
本フレームワークでは、KPI、SPT 及びローン特性を以下のように設定しています。
| 要素 | 内容 | 当投資法人の設定した内容 |
|---|---|---|
| KPI | サステナビリティ戦略の指標 | CO₂排出量（総量ベース）2019年度 実績比削減幅 |
| SPT | KPIに関する意欲的な目標値 | 2030年度CO₂排出量削減目標： 80%削減（2019年度実績比） |
| ローン特性 | SPT達成に応じたインセンティブ | SPTを達成した場合は適用金利引下げ |
国際金融業界団体の APLMA（Asia Pacific Loan Market Association）、LMA（Loan Market Association）及び LSTA（Loan Syndications and Trading Association）にて策定された「サステナビリティ・リンク・ローン原則（2023 年改定）」（以下、「SLLP」）、並びに、環境省にて策定された「グリーンローン及びサステナビリティ・リンク・ローンガイドライン（2022年版）」に適合するものです。
JREは、株式会社日本格付研究所（JCR）より、本フレームワークが SLLP 及び環境省ガイドラインの「サステナビリティ・リンク・
ローンに期待される事項」に適合している旨の第三者意見書を取得しています。
詳細はこちらをご参照ください。
2. サステナビリティ・リンク・ローン 実績
| 借入① | 借入② | 借入③ | 借入④ | |
|---|---|---|---|---|
| SPT① | CO₂排出量の35%削減（2013年度比、原単位ベース）（旧目標） | CO₂排出量の80%削減 （2019年度比、総量ベース） |
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| SPT② | ZEB保有 5棟（Nearly ZEB、ZEB Ready、ZEB Orientedを含む） | |||
| 借入先 | 農林中央金庫 | |||
| 借入金額 | 50億円 | 50億円 | 50億円 | 30億円 |
| 借入日 | 2021年1月29日 | 2021年11月15日 | 2022年6月17日 | |
| 元本返済日 | 2031年7月31日 | 2032年1月30日 | 2031年11月17日 | 2032年6月17日 |
| 評価書／第三者意見 | JCRによる第三者意見 | JCRによる第三者意見 | JCRによる第三者意見 | |
| リリース |
サステナビリティ・リンク・ローンの契約締結について 資金の借入（サステナビリティ・リンク・ローン）に 関するお知らせ |
サステナビリティ・リンク・ローンの契約締結について 資金の借入（サステナビリティ・リンク・ローン）に 関するお知らせ |
サステナビリティ・リンク・ローンの契約締結について 資金の借入（サステナビリティ・リンク・ローン）に 関するお知らせ |
|
| 借入⑤ | 借入⑥ | 借入⑦ | 借入⑧ | |
|---|---|---|---|---|
| SPT① | CO₂排出量の80%削減（2019年度比、総量ベース） | |||
| SPT② | ZEB保有 5棟 （Nearly ZEB、ZEB Ready、ZEB Orientedを含む） |
ー | ||
| 借入先 | 株式会社SBI 新生銀行 | 農林中央金庫 | 株式会社三井住友銀⾏ | |
| 借入金額 | 25億円 | 35億円 | 30億円 | 30億円 |
| 借入日 | 2023年3月15日 | 2023年3月27日 | 2023年3月30日 | |
| 元本返済日 | 2033年3月15日 | 2033年3月28日 | 2027年3月30日 | 2033年3月30日 |
| 評価書／第三者意見 |
株式会社SBI 新生銀行 サステナブルインパクト 推進部評価室による評価 |
JCRによる第三者意見 | ー | |
| リリース |
サステナビリティ・リンク・ローンの契約締結について 借入金の期限前弁済及び資金の借入（サステナビリティ・リンク・ローン）に関する お知らせ |
サステナビリティ・リンク・ローンの契約締結について 借⼊⾦の期限前弁済及び資⾦の借⼊に関するお知らせ |
資⾦の借⼊に関するお知らせ | |
| 借入⑨ | 借入⑩ | 借入⑪ | 借入⑫ | |
|---|---|---|---|---|
| SPT | 2030年度までに CO₂排出量 80%削減（2019 年度比、総量ベース） | |||
| 借入先 | 株式会社三菱UFJ銀行 | 株式会社北洋銀行 | 株式会社中国銀行 | 株式会社埼玉りそな銀行 |
| 借入金額 | 100億円 | 20億円 | 20億円 | 50億円 |
| 借入日 | 2023年11月30日 | |||
| 元本返済日 | 2028年11月30日 | 2030年11月29日 | 2031年11月28日 | 2033年11月30日 |
| 評価書／第三者意見 | SLLフレームワークを策定のうえ、SLL原則への準拠性や設定したSPTの合理性について JCRより第三者意⾒を取得。 |
|||
| リリース | 借入金の期限前弁済及び資金の借入（サステナビリティ・リンク・ローン）に関するお知らせ② | 借入金の期限前弁済及び資金の借入（サステナビリティ・リンク・ローン）に関する お知らせ |
||
| 借入⑬ | 借入⑭ | 借入⑮ | 借入⑯ | |
|---|---|---|---|---|
| SPT | 2030年度までにCO₂排出量80%削減（2019 年度比、総量ベース） | |||
| 借入先 | 株式会社三菱UFJ銀行 | 株式会社福岡銀行 | 株式会社群馬銀行 | 株式会社京葉銀行 |
| 借入金額 | 100億円 | 15億円 | 10億円 | 10億円 |
| 借入日 | 2023年12月19日 | 2023年12月22日 | 2024年1月31日 | |
| 元本返済日 | 2029年12月19日 | 2033年12月22日 | 2031年1月31日 | |
| 評価書／第三者意見 | SLLフレームワークを策定のうえ、SLL原則への準拠性や設定したSPTの合理性について JCRより第三者意⾒を取得。 |
|||
| リリース | 借入金の期限前弁済及び資金の借入（サステナビリティ・リンク・ローン）に関するお知らせ② | 借入金の期限前弁済及び資金の借入（サステナビリティ・リンク・ローン）に関するお知らせ | 借入金の期限前弁済及び資金の借入（サステナビリティ・ リンク・ローン）に関するお知らせ |
|
| 借入⑰ | 借入⑱ | |
|---|---|---|
| SPT | 2030年度までにCO₂排出量80%削減 （2019年度比、総量ベース） |
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| 借入先 | 株式会社三菱UFJ銀行 | 株式会社中国銀行 |
| 借入金額 | 50億円 | 30億円 |
| 借入日 | 2024年3月26日 | 2024年3月8日 |
| 元本返済日 | 2030年3月26日 | 2032年3月8日 |
| 評価書／第三者意見 | SLLフレームワークを策定のうえ、SLL原則への準拠性や設定したSPTの合理性についてJCRより第三者意⾒を取得。 | |
| リリース | 資金の借入（サステナビリティ・リンク・ローン）に関するお知らせ | 資金の借入に関するお知らせ |
グリーンボンド
JREでは、サステナビリティへの取り組みの更なる推進に向け、グリーンボンドを発行しています。環境に配慮したESG投資による改修工事等の各種施策を通じて、エネルギーの削減‧顧客満足度の向上‧グリーンビルディング認証の取得などを推進し、ポジティブ‧インパクト注1を実現していきます。
-
ポジティブ‧インパクトとは、「環境社会に関してプラスのインパクトをもたらすと同時に市場水準のリターンを満たすもの」として定義されており、国連環境計画‧金融イニシアティブ（UNEP FI）で提唱されています。詳細は以下UNEP FIのホームページをご参照ください（英語のみ）。
国連環境計画‧金融イニシアティブ（UNEP FI）
1.グリーンボンドフレームワーク概要
グリーンボンド発行により調達した資金の使途
JREは、グリーンボンド発行により調達した資金を、グリーン適格資産(後述)の取得資金または改修工事資金のファイナンスまたはリファイナンスに全額充当します。
グリーン適格資産
グリーン適格資産は以下の基準のいずれかを満たすものから選定されます。（注2）
[1] 改修工事資金
工事の主たる目的において以下のa.～f.のいずれかを満たし、且つ、グリーンボンド払込期日から過去3年以内に完了もしくは今後完了予定であること。
- 10％を超えるCO₂排出量又はエネルギー消費量の削減
- 10％を超える水使用量の削減
- [2]の認証のいずれかにおいて、星の数やランクの1段階以上の改善
- [1]a.～c.の基準いずれかを満たし、且つ、外構植栽の多様性等、生物多様性の保全や回復への貢献
- [1]a.～c.の基準いずれかを満たし、且つ、公開空地の改善や帰宅 困難者の受け入れの為の改修等の地域社会への貢献
- [2]で列挙した認証・評価のいずれかの取得
[2] 取得資金
第三者認証機関より以下a.～c.の認証または再認証のいずれかを、グリーンボンド払込期日から過去3年以内に取得済または取得予定であること。
- DBJ Green Building認証における3つ星、4つ星、もしくは5つ星
- BELS認証における3つ星、4つ星、もしくは5つ星
- CASBEE不動産評価認証におけるB+、A、もしくはSランク
注2： グリーン適格資産は、資産運用会社の代表取締役社長（サステナビリティ最高責任者）、サステナビリティ推進部長（サステナビリティ執行責任者）、その他各部署長、及び各部の実務担当者により構成されるサステナビリティ委員会によって、サステナビリティ方針及び上記基準に基づいて評価及び選定され、資産運用会社の職務責任権限に基づいて、代表取締役社長により決定されます。
調達資金の管理
JREは内部管理システムを利用し調達資金の充当額及び未充当金額を内部で追跡・管理します。グリーンボンドで調達した資金が一時的にグリーン適格資産に充当されない場合、JREは未充当額を特定の上、グリーン適格資産に配分されるまでの間、現金又は現金同等物として管理します。
レポーティング
[1] 資金充当状況レポーティング
JREは、グリーンボンドで調達した資金が、グリーン適格資産の取得資金または改修工事資金に全額充当されるまで、各年の3月末時点の充当状況をJREのウェブサイト上に開示します。調達資金がグリーン適格資産のリファイナンスに充当される場合は、1）プロジェクトの完了日（認証/再認証取得日および改修工事の完了日）、及び2）充当額のリファイナンスとファイナンスの比率も開示内容に含みます。
第12回投資法人債（ジャパンリアルエステイト・グリーンボンド）／資金充当状況レポーティング
※下記の表は横にスクロールしてご覧ください
| 2021年3月31日時点 | （億円） | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 資金調達額 | 資金充当済額 | 資金未充当額 | プロジェクト完了日 | ファイナンス比率 | リファイナンス比率 | |
| ＪＲＥ芝二丁目大門ビル 改修工事資金 |
10 | 10 | 0 | 2020.5.31※1 | --- | --- |
| 赤坂パークビル取得資金 | 60 | 60 | 0 | 2017.9.29※2 | 0% | 100% |
| ＪＲＥ四条烏丸センタービル 取得資金 |
29.5 | 29.5 | 0 | 2018.9.28※2 | 0% | 100% |
| 合計 | 99.5 | 99.5 | 0 | |||
- 工事完了日
- DBJグリーンビルディング認証取得日
[2] インパクト・レポーティング
JREは、対応するグリーンボンドが残存する限り、グリーンボンドで調達された資金が充当された各グリーン適格資産の認証の取得状況、認証レベル、及びグリーンボンドで調達された資金が充当されたグリーン適格資産の以下の指標について年1回公表します。
- エネルギー消費量
- 水使用量
- CO₂ 排出量
改修工事を伴うグリーン適格資産については、改善効果については、対応するグリーンボンドが残存する限り、工事完了後年１回公表します。JREは、適用されるクライテリアに従って、改修前と改修後のエネルギー消費量、水使用量又はCO₂排出量の推定削減率（%）を公表します。
第12回投資法人債（ジャパンリアルエステイト・グリーンボンド）／インパクト・レポーティング
※下記の表は横にスクロールしてご覧ください
| 2023年3月31日時点 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 認証取得状況 | 認証レベル | エネルギー 消費量※ (MWh) |
水使用量※ (m³) |
CO₂ 排出量※ (t-CO₂) |
|
| ＪＲＥ芝二丁目大門ビル | 取得済 |  |
21,659 | 26,888 | 1,804 |
| 赤坂パークビル | 取得済 |  |
|||
| ＪＲＥ四条烏丸センタービル | 取得済 | |
2022年4月1日から2023年3月31日
外部機関の評価
JREはグリーンボンドフレームワークの適格性（注3）についてESG 評価会社であるサステイナリティクスよりセカンドパーティー・オピニオンを取得しています。
サステイナリティクスのセカンドパーティー・オピニオン
注3：
グリーンボンドフレームワークの適格性とは、「グリーンボンド原則」における4つの要件（調達資金の使途、プロジェクトの評価・選定のプロセス、調達資金の管理、レポートティング）に適合していることをいいます。「グリーンボンド原則」とは国際資本市場協会（International Capital Market Association（ICMA））が定めるグリーンボンドの発行に係るガイドラインです。「グリーンボンド原則」の詳細は以下のICMAのホームページをご参照ください（英語のみ）。
ICMAホームページ
2.【事例紹介】ＪＲＥ芝二丁目大門ビル改修工事
改修工事の概要
ＪＲＥ芝二丁目大門ビルの改修工事は、グリーン適格資産の選定基準のうち、「エネルギー使用量もしくはCO₂排出量が10％以上削減される工事」の実施、および「DBJ Green Building認証における3つ星」を満たし、グリーン適格資産として選定しています。DBJ Green Building認証の取得においては、当該改修工事における高効率空調設備への更新、館内照明のLED化の他、防災・BCP面に資する取り組みを推進している点が特に評価されました。ＪＲＥ芝二丁目大門ビル改修工事の概要は以下の通りです。
| 物件名称 | ＪＲＥ芝二丁目大門ビル | |
|---|---|---|
| 所在地 | 東京都港区芝二丁目3番3号 | |
| 面積 | 土地 | 2,820m²（敷地全体） |
| 建物 | 16,235m²（延床面積） | |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造 陸屋根地下2階付8階建 |
|
| 建築時期 | 1984年3月 | |
| 所有形態 | 土地 | 所有権 |
| 建物 | 所有権 | |
| 取得時期 | 2001年9月 | |
| 取得価格 | 4,859百万円 | |
改修工事の主な内容
本改修工事は、国連環境計画・金融イニシアティブ（UNEP FI）が提唱するポジティブ・インパクトの考え方に基づき計画されています。
- 環境負荷軽減を⽬的とした⾼効率空調設備への更新、館内照明のLED化
- テナント扉の全⾯改修、及び電⼦錠システム化により利便性とセキュリティ性を向上
- テナント従業員の健康と快適性に配慮し、セントラル空調から個別空調に切替、トイレ・給湯室・制気⼝を全⾯改修
- 共⽤部内装は既存のイメージを刷新し、物件⾃体のプレゼンスを向上
ポジティブ・インパクトの実現
当初想定よりも高い効果を得ており、結果は以下の通りとなっています。
-
エネルギー使用量▲44.3%
(※2020年と2017年の年間実績対⽐)
-
水使用量▲49.5%
(※2020年と2017年の年間実績対⽐)
-
CO₂排出量▲32.8%
(※2020年と2017年の年間実績対⽐)
-
平均賃料単価17.5％増加
(※2021年3⽉末時点内定ベースと
2018年3⽉末時点実績の対⽐) -
テナント満足度約80％に向上
(※改修後事務室、共用廊下、
トイレの機能について）
完了写真
エレベーターホール改修後写真
トイレ改修後写真
